Sprzedaż mieszkania otrzymanego w darowiźnie lub spadku wymaga dopełnienia określonych formalności i może wiązać się z koniecznością zapłaty podatku dochodowego. W wielu przypadkach można jednak uniknąć tego obciążenia, spełniając określone warunki. Poniżej przedstawiamy szczegółowy przewodnik dotyczący sprzedaży takiej nieruchomości wraz z niezbędnymi formalnościami.
1. Jakie formalności należy dopełnić przed sprzedażą?
a) Zgłoszenie darowizny lub spadku do urzędu skarbowego
Jeśli mieszkanie zostało otrzymane w darowiźnie lub spadku, należy zgłosić ten fakt do urzędu skarbowego:
- Darowizna – osoby należące do tzw. „grupy zerowej” (małżonek, dzieci, wnuki, rodzice, dziadkowie, rodzeństwo) są zwolnione z podatku od darowizny, pod warunkiem zgłoszenia jej do urzędu skarbowego w ciągu 6 miesięcy od jej otrzymania na formularzu SD-Z2.
- Spadek – spadkobiercy również mogą być zwolnieni z podatku od spadków, ale muszą zgłosić nabycie majątku w ciągu 6 miesięcy od uprawomocnienia się postanowienia o nabyciu spadku, również na formularzu SD-Z2.
b) Uregulowanie praw własności
Przed sprzedażą konieczne jest uregulowanie własności mieszkania:
- W przypadku spadku może być konieczne przeprowadzenie postępowania spadkowego w sądzie lub sporządzenie aktu poświadczenia dziedziczenia u notariusza.Postępowanie sądowe polega na złożeniu wniosku o stwierdzenie nabycia spadku, a następnie na uzyskaniu prawomocnego postanowienia sądu. Alternatywnie można skorzystać z usług notariusza, który na podstawie zgodnych oświadczeń spadkobierców sporządza akt poświadczenia dziedziczenia. Jest to szybsza procedura, ale wymaga obecności wszystkich spadkobierców i ich zgodności co do podziału majątku.
- Jeśli nieruchomość ma kilku współwłaścicieli, można wspólnie sprzedać mieszkanie lub dokonać zniesienia współwłasności, aby sprzedaż była możliwa bez zgody pozostałych współwłaścicieli.Kilku współwłaścicieli mogą wspólnie sprzedać mieszkanie, pod warunkiem że wszyscy wyrażą zgodę na transakcję i podpiszą umowę sprzedaży. Jeżeli jednak jeden ze współwłaścicieli nie chce sprzedać swojego udziału, pozostałym może zależeć na zniesieniu współwłasności. Proces ten może nastąpić na drodze umowy między współwłaścicielami, co wymaga aktu notarialnego, lub na drodze sądowej, jeśli współwłaściciele nie mogą dojść do porozumienia. W wyniku zniesienia współwłasności nieruchomość może zostać przyznana jednej osobie za spłatą pozostałych współwłaścicieli albo podzielona na mniejsze części (jeśli jest to fizycznie możliwe).
c) Aktualizacja księgi wieczystej
Po otrzymaniu spadku lub darowizny należy dokonać zmiany właściciela w księdze wieczystej. W tym celu składa się wniosek do sądu wieczystoksięgowego na formularzu KW-WPIS, dołączając akt notarialny darowizny lub postanowienie sądu o nabyciu spadku.
2. Kiedy można uniknąć podatku dochodowego przy sprzedaży?
a) Upływ 5 lat od nabycia nieruchomości
Podatek dochodowy od sprzedaży nieruchomości (PIT-39) wynosi 19% i nalicza się od dochodu ze sprzedaży. Można go uniknąć, jeśli sprzedaż nastąpi po upływie 5 lat podatkowych od nabycia nieruchomości. Warto pamiętać, że:
- W przypadku darowizny liczy się data jej otrzymania.
- W przypadku spadku liczy się data nabycia nieruchomości przez spadkodawcę. Jeśli spadkodawca był właścicielem mieszkania przez co najmniej 5 lat, spadkobierca może sprzedać je bez podatku.
b) Przeznaczenie środków na własne cele mieszkaniowe
Jeśli sprzedaż następuje przed upływem 5 lat, można uniknąć podatku, pod warunkiem że w ciągu 3 lat od sprzedaży przeznaczy się uzyskane środki na własne cele mieszkaniowe, takie jak:
- zakup innej nieruchomości (mieszkania, domu, działki),
- budowa lub remont własnego domu lub mieszkania,
- spłata kredytu hipotecznego zaciągniętego przed sprzedażą.
Aby skorzystać z tej ulgi, należy udokumentować wydatki i zgłosić je w deklaracji PIT-39, składanej do końca kwietnia roku następującego po sprzedaży.
3. Jak sprzedać mieszkanie po darowiźnie lub spadku?
Krok 1: Sprawdzenie stanu prawnego nieruchomości
- Upewnij się, że nieruchomość ma uregulowaną własność i została zgłoszona do urzędu skarbowego.
- Sprawdź, czy upłynęło 5 lat od nabycia nieruchomości przez Ciebie lub spadkodawcę.
Krok 2: Przygotowanie dokumentów
- Akt własności nieruchomości (akt notarialny darowizny lub postanowienie o nabyciu spadku).
- Odpis z księgi wieczystej.
- Zaświadczenie o braku zaległości podatkowych i opłat lokalnych.
- Ewentualne zaświadczenie o przeznaczeniu środków na cele mieszkaniowe.
Krok 3: Wybór sposobu sprzedaży
- Możesz sprzedać mieszkanie samodzielnie lub skorzystać z pomocy agencji nieruchomości.
- Warto zadbać o atrakcyjne zdjęcia i profesjonalne ogłoszenie.
Krok 4: Rozliczenie podatkowe
- Jeśli nie spełniasz warunków zwolnienia, wypełnij deklarację PIT-39 i zapłać podatek do 30 kwietnia roku następującego po sprzedaży.
- Jeśli korzystasz z ulgi mieszkaniowej, zadbaj o odpowiednią dokumentację.
Podsumowanie
Sprzedaż mieszkania po darowiźnie lub spadku wymaga dopełnienia ważnych formalności, takich jak zgłoszenie nabycia do urzędu skarbowego, aktualizacja księgi wieczystej i uregulowanie praw własności. Można uniknąć podatku dochodowego, jeśli od nabycia minęło 5 lat lub jeśli przeznaczy się środki na cele mieszkaniowe w ciągu 3 lat. Przed sprzedażą warto skonsultować się z doradcą podatkowym, aby upewnić się, że transakcja przebiegnie zgodnie z prawem i bez niepotrzebnych kosztów.
Jak sprzedać mieszkanie z darowizny lub spadku i uniknąć podatku?
Sprzedaż mieszkania otrzymanego w darowiźnie lub spadku wymaga dopełnienia określonych formalności i może wiązać się z koniecznością zapłaty podatku dochodowego. W wielu przypadkach można jednak uniknąć tego obciążenia, spełniając określone warunki. Poniżej przedstawiamy szczegółowy przewodnik dotyczący sprzedaży takiej nieruchomości wraz z niezbędnymi formalnościami.
1. Jakie formalności należy dopełnić przed sprzedażą?
a) Zgłoszenie darowizny lub spadku do urzędu skarbowego
Jeśli mieszkanie zostało otrzymane w darowiźnie lub spadku, należy zgłosić ten fakt do urzędu skarbowego:
- Darowizna – osoby należące do tzw. „grupy zerowej” (małżonek, dzieci, wnuki, rodzice, dziadkowie, rodzeństwo) są zwolnione z podatku od darowizny, pod warunkiem zgłoszenia jej do urzędu skarbowego w ciągu 6 miesięcy od jej otrzymania na formularzu SD-Z2.
- Spadek – spadkobiercy również mogą być zwolnieni z podatku od spadków, ale muszą zgłosić nabycie majątku w ciągu 6 miesięcy od uprawomocnienia się postanowienia o nabyciu spadku, również na formularzu SD-Z2.
b) Uregulowanie praw własności
Przed sprzedażą konieczne jest uregulowanie własności mieszkania:
- W przypadku spadku może być konieczne przeprowadzenie postępowania spadkowego w sądzie lub sporządzenie aktu poświadczenia dziedziczenia u notariusza.Postępowanie sądowe polega na złożeniu wniosku o stwierdzenie nabycia spadku, a następnie na uzyskaniu prawomocnego postanowienia sądu. Alternatywnie można skorzystać z usług notariusza, który na podstawie zgodnych oświadczeń spadkobierców sporządza akt poświadczenia dziedziczenia. Jest to szybsza procedura, ale wymaga obecności wszystkich spadkobierców i ich zgodności co do podziału majątku.
- Jeśli nieruchomość ma kilku współwłaścicieli, można wspólnie sprzedać mieszkanie lub dokonać zniesienia współwłasności, aby sprzedaż była możliwa bez zgody pozostałych współwłaścicieli.Kilku współwłaścicieli mogą wspólnie sprzedać mieszkanie, pod warunkiem że wszyscy wyrażą zgodę na transakcję i podpiszą umowę sprzedaży. Jeżeli jednak jeden ze współwłaścicieli nie chce sprzedać swojego udziału, pozostałym może zależeć na zniesieniu współwłasności. Proces ten może nastąpić na drodze umowy między współwłaścicielami, co wymaga aktu notarialnego, lub na drodze sądowej, jeśli współwłaściciele nie mogą dojść do porozumienia. W wyniku zniesienia współwłasności nieruchomość może zostać przyznana jednej osobie za spłatą pozostałych współwłaścicieli albo podzielona na mniejsze części (jeśli jest to fizycznie możliwe).
c) Aktualizacja księgi wieczystej
Po otrzymaniu spadku lub darowizny należy dokonać zmiany właściciela w księdze wieczystej. W tym celu składa się wniosek do sądu wieczystoksięgowego na formularzu KW-WPIS, dołączając akt notarialny darowizny lub postanowienie sądu o nabyciu spadku.
2. Kiedy można uniknąć podatku dochodowego przy sprzedaży?
a) Upływ 5 lat od nabycia nieruchomości
Podatek dochodowy od sprzedaży nieruchomości (PIT-39) wynosi 19% i nalicza się od dochodu ze sprzedaży. Można go uniknąć, jeśli sprzedaż nastąpi po upływie 5 lat podatkowych od nabycia nieruchomości. Warto pamiętać, że:
- W przypadku darowizny liczy się data jej otrzymania.
- W przypadku spadku liczy się data nabycia nieruchomości przez spadkodawcę. Jeśli spadkodawca był właścicielem mieszkania przez co najmniej 5 lat, spadkobierca może sprzedać je bez podatku.
b) Przeznaczenie środków na własne cele mieszkaniowe
Jeśli sprzedaż następuje przed upływem 5 lat, można uniknąć podatku, pod warunkiem że w ciągu 3 lat od sprzedaży przeznaczy się uzyskane środki na własne cele mieszkaniowe, takie jak:
- zakup innej nieruchomości (mieszkania, domu, działki),
- budowa lub remont własnego domu lub mieszkania,
- spłata kredytu hipotecznego zaciągniętego przed sprzedażą.
Aby skorzystać z tej ulgi, należy udokumentować wydatki i zgłosić je w deklaracji PIT-39, składanej do końca kwietnia roku następującego po sprzedaży.
3. Jak sprzedać mieszkanie po darowiźnie lub spadku?
Krok 1: Sprawdzenie stanu prawnego nieruchomości
- Upewnij się, że nieruchomość ma uregulowaną własność i została zgłoszona do urzędu skarbowego.
- Sprawdź, czy upłynęło 5 lat od nabycia nieruchomości przez Ciebie lub spadkodawcę.
Krok 2: Przygotowanie dokumentów
- Akt własności nieruchomości (akt notarialny darowizny lub postanowienie o nabyciu spadku).
- Odpis z księgi wieczystej.
- Zaświadczenie o braku zaległości podatkowych i opłat lokalnych.
- Ewentualne zaświadczenie o przeznaczeniu środków na cele mieszkaniowe.
Krok 3: Wybór sposobu sprzedaży
- Możesz sprzedać mieszkanie samodzielnie lub skorzystać z pomocy agencji nieruchomości.
- Warto zadbać o atrakcyjne zdjęcia i profesjonalne ogłoszenie.
Krok 4: Rozliczenie podatkowe
- Jeśli nie spełniasz warunków zwolnienia, wypełnij deklarację PIT-39 i zapłać podatek do 30 kwietnia roku następującego po sprzedaży.
- Jeśli korzystasz z ulgi mieszkaniowej, zadbaj o odpowiednią dokumentację.
Podsumowanie
Sprzedaż mieszkania po darowiźnie lub spadku wymaga dopełnienia ważnych formalności, takich jak zgłoszenie nabycia do urzędu skarbowego, aktualizacja księgi wieczystej i uregulowanie praw własności. Można uniknąć podatku dochodowego, jeśli od nabycia minęło 5 lat lub jeśli przeznaczy się środki na cele mieszkaniowe w ciągu 3 lat. Przed sprzedażą warto skonsultować się z doradcą podatkowym, aby upewnić się, że transakcja przebiegnie zgodnie z prawem i bez niepotrzebnych kosztów.
Nieruchomości - porady, wskazówki i trendy 